從2017年初以來，伴隨著房價(jià)走高和房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，房貸利率一路攀升。根據(jù)融360發(fā)布的《2018年9月房貸分析報(bào)告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月全國房貸平均利率小幅上漲至5.70％，已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月上漲。

那么，房貸利率上調(diào)，對于購房者來說影響有多大呢？以現(xiàn)在全國首套房貸平均利率5．46％貸款100萬元、30年等額本息還款計(jì)算，僅利息就需要償還約為103．50萬元，而在去年同期所需要償還的利息約為81．76萬元，一年內(nèi)利息支出就多了21.74萬元。

雖然，全國房貸利率總體悉數(shù)上漲，但是漲幅開始收窄。同時(shí)，近期，北京、廣州、杭州、佛山等城市均出現(xiàn)部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象。這也是自去年以來首次出現(xiàn)多城房貸利率下調(diào)現(xiàn)象。舉個(gè)例子，自10月以來，中國銀行廣州分行下調(diào)首套房貸利率，從上浮15%下調(diào)為上浮10%。

目前四大行在廣州地區(qū)均執(zhí)行首套房貸利率上浮10%的利率、二套上浮15%的政策。而一些中小銀行，比如光大銀行、民生銀行都執(zhí)行首套上浮25%，較之前下浮了5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，除了部分銀行對房貸利率有所松動(dòng)外，購房者放款速度也有明顯提升，此前需排隊(duì)一個(gè)月才能放款，而現(xiàn)在則可做到一周放款。

那么，部分地區(qū)銀行為何在全國房貸利率上升的趨勢下，要微調(diào)房貸利率呢？一方面，央行近期的貨幣政策偏向于寬松。對于銀行來說，現(xiàn)在融資成本下降了，手里面資金充裕了，放款速度也加快了，并且還適當(dāng)調(diào)低首套房貸利率，有助于緩解剛需購房壓力。

另一方面，臨近年底了，銀行信貸額度尚有余額。而在銀行的眼里，房貸業(yè)務(wù)還是香餑餑。而各家銀行都要在年底前沖剌業(yè)績收。所以，現(xiàn)在爭奪貸款客戶競爭也非常激烈。部分城市的個(gè)別銀行下調(diào)了房貸利率也是出于增厚業(yè)績的考慮。

針對現(xiàn)在部分城市的個(gè)別銀行下調(diào)房貸利率，有業(yè)內(nèi)人士就表示，房貸利率上升空間已經(jīng)很有限，甚至將會(huì)進(jìn)入下行周期。但是，我們認(rèn)為，要說銀行業(yè)大面積進(jìn)入房貸利率下行周期，恐怕還為時(shí)尚早，房貸利率穩(wěn)中有升，將成主流。

首先，目前全國房貸利率上調(diào)是主基調(diào)，政策的大方向并沒有改變。截至2018年9月末，全國個(gè)人住房貸款余額24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比上年末回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款增速達(dá)近五年較低水平。數(shù)據(jù)說明，個(gè)人房貸也正在降溫過程中。

雖然一些專家擔(dān)心，房貸利率上漲，會(huì)加大購房者的還貸壓力。但實(shí)質(zhì)上，目前國內(nèi)的房貸平均利率仍處于歷史上的中等偏下水平，離開7%的高位，還有很大一段距離。而部分銀行為了爭奪客源，年底沖業(yè)績而下調(diào)房貸利率，但此舉難以形成氣候。

再者，受到樓市調(diào)控，以及高房價(jià)的影響，現(xiàn)在的居民房貸業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)較過去要大很多。部分銀行手里有貸款額度時(shí)，就放寬一些，一旦額度用完了，也可能就收緊了。

因?yàn)檩^低的房貸利率與較高的房貸風(fēng)險(xiǎn)之間不匹配，也就是說收益和風(fēng)險(xiǎn)不成正比。所以，隨著房價(jià)下跌的城市越來越多，銀行放貸會(huì)趨于謹(jǐn)慎，也不可能大面積的下調(diào)房貸利率。

最后，部分地區(qū)的銀行下調(diào)房貸利率，調(diào)整的幅度并不大，下調(diào)幅度在5個(gè)百分點(diǎn)左右。至多也只是象征性的調(diào)降，對剛需購房者起到的作用有限，而對投機(jī)性需求影響更小。像這樣房貸利率的降幅，即使對于剛需群體來說，房貸優(yōu)惠力度也不算很強(qiáng)，如同雞脅。

在全國房貸利率上行的情況下，卻有部分銀行微調(diào)了房貸利率，這主要是銀行信貸額度還有寬裕，以及年底前為沖剌業(yè)績招攬客戶所為。而國內(nèi)房貸總體上行的趨勢不會(huì)改變，房地產(chǎn)調(diào)控也不會(huì)放松。國內(nèi)房地產(chǎn)將去投機(jī)化，回歸居住屬性。